Українці тільки звикають до відкритого ринку земель сільськогосподарського призначення. Нагадаємо, що ринок стартував із 1 липня, і якщо говорити про перший місяць його роботи та другий, то він виріс більш ніж утричі. Станом на 7 вересня загалом укладено угод щодо 31 092 га земель. Деякі експерти говорять про пожвавлення на цьому ринку, але насправді все це відносно. Адже загалом в Україні 2 млн га аграрних угідь, дві третини з яких – 27 млн га – це земельні ділянки (паї), розподілені у 1990-х роках серед 6,9 млн працівників колгоспів та колгоспних пенсіонерів. Власне цю землю з 1 липня можна продавати та купувати.

Як повідомляє Міністерство аграрної політики та продовольства, станом на 7 вересня загалом в Україні укладено 13 712 угод у межах ринку землі. Подали заяви для отримання доступу до Державного земельного кадастру 4912 нотаріусів. Всього заяв – 5518, із них погоджено 4874, в черзі на розгляд – 8, відмову отримали 636.

Про загальну площу земель, яка продана, ми вже згадали. Якщо говорити про ситуацію по областях, то найактивніше ринок поки що розвивається у Кіровоградській області. Там станом на 7 вересня продано 3774,2 га земель. Далі йдуть Харківська область – 3613,2 га, Дніпропетровська – 3135 га та Полтавська – 3118,5 га.

Це лідери за площею земель, щодо яких укладені угоди купівлі/продажу. Якщо ж брати до уваги кількість угод, то лідирують Київська область – 1252 угоди, Полтавська – 1211 та Хмельницька – 1180. 

Тут потрібно нагадати, що у разі купівлі/продажу кожного паю треба укладати окрему угоду. Середні розміри паїв у різних областях є різними. (У Київській, для прикладу, середній розмір паю становить 3,15 га. Для порівняння: в Луганській області – 8,71 га, у Закарпатській та Івано-Франківській області – близько 1 га). Купувати багато малих за площею паїв менш вигідно, аніж купити один чи кілька більших. Сторонам угод потрібно сплатити податки та банківську комісію за безготівковий розрахунок, оплатити нотаріальні й реєстраційні послуги. Хоча, цей фактор не завжди є вирішальним.

Якщо говорити про розвиток ринку с/г земель на Львівщині, то і після другого місяця ринку ми серед аутсайдерів. Станом на 7 вересня на Львівщині укладено 403 угоди щодо земельних ділянок загальною площею 302 га.

Загалом для того, щоб можна було говорити про розвиток ринку с/г земель в Україні, два місяці є надто малим терміном. «Ринок купівлі-продажу сільгоспземель для нас новий. В Україні його не було 20 років. Людям потрібно до нього звикнути, зрозуміти, як він працює, набити ґулі. Але ми бачимо, що практика напрацьовується», – зазначив в коментарі виданню OBOZREVATEL доцент Київської школи економіки, експерт із земельних питань Олег Нів’євський.

Він також розповів, що ціна на землю фіксується тільки у 54% договорів про продаж землі, які з’явилися за два місяці в Державному реєстрі прав на нерухоме майно, а це ускладнює моніторинг цін.

«З наших спостережень, ціни угод зараз стабілізуються на рівні 35 тисяч гривень за гектар. Переважно угоди укладаються в проміжку 22-60 тисяч гривень за гектар. Все залежить від ділянки», – розповів Олег Нів’євський.

Але зараз ще занадто малі масштаби нашого ринку с/г земель, щоб серйозно говорити про стабілізацію цін. Важливим буде те, як розвиватиметься цей ринок і як змінюватиметься ціна в майбутньому. 

«Міністр агрополітики Роман Лещенко прогнозує щорічне зростання вартості паїв в середньому на 7-10%. Співзасновник інвестиційного агентства LandClub Денис Башлик називає трохи вищі цифри – 10-15%, а більш привабливі землі можуть вирости в ціні й на 20%», – пише інтернет-видання «Ліга.net».

Досвід сусідніх країн також свідчить про зростання цін на с/г землю впродовж перших років після відкриття ринку. Також треба зазначити, що зараз купувати землю в Україні можуть лише фізичні особи-громадяни України і з обмеженням до 100 га в одні руки. Лише з 1 січня 2024-го купувати с/г землю зможуть юридичні особи, але за умови, що вони створені та зареєстровані за законодавством України, а засновниками є лише громадяни України. Тоді юрособам в одні руки можна буде купити вже до 10 тисяч га. Власне, більшість експертів прогнозують, що з приходом юридичних осіб на ринок ціна на землю зростатиме швидше.

Однак усіх можуть очікувати сюрпризи. Секретар парламентського комітету з питань аграрної та земельної політики Іван Чайківський в інтерв’ю профільному порталу AgroPolit.com заявив, що відкриття ринку с/г землі для юридичних осіб може бути відкладеним на пізніший термін. «Щоб відкривати ринок, українські юрособи мають накопичити для покупок капітали. Інакше будуть небезпечні для нас явища. Тому думаю, що закон про ринок землі буде ще переглядатися, і в нього вноситимуться поправки», – таку думку висловив нардеп.

Що ж, уважно спостерігатимемо за тим, як розвиватиметься ситуація із ринком с/г земель в Україні. Зараз ми все ще на самому його початку. Іван Чайківський у згаданому інтерв’ю також зауважив, що зараз власникам землі вигідніше здавати її в оренду, аніж продавати. «Загального ажіотажу щодо продажу сільськогосподарської землі не буде. Чому? Досить висока орендна плата. Сьогодні приблизно 200 доларів буде орендна плата за 1 гектар землі. Сім’я в середньому володіє 10-15 гектарами землі, тобто за рік дохід від оренди – від 2 до 3 тисяч доларів. Це вартість продажу умовних 2 гектарів землі. Вони розуміють, що продавати їм не вигідно. Це доволі серйозний стабільний щорічний дохід для сімейного бюджету», – зазначив секретар парламентського Комітету з питань аграрної та земельної політики.

Купувати землю за готівку заборонено – лише через розрахунок у безготівковій формі за нотаріальним посвідченням через банківський переказ зі сплатою всіх податків (податок на доходи фізичних осіб за ставкою 5% від ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу; військовий збір у розмірі 1,5%, причому ще до моменту нотаріального посвідчення договору відчуження земельної ділянки).

Для угоди купівлі-продажу землі потрібні такі документи: паспорти продавця і покупця; ідентифікаційні коди сторін; документи, що підтверджують право власності на ділянку (витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно або державний акт); витяг з Державного земельного кадастру щодо земельної ділянки.

Переважні права на купівлю земельної ділянки має орендар. Та він може відступити це право ще комусь. Нотаріус поінформує осіб, які мають переважні права на придбання ділянки. Вони матимуть два місяці для ухвалення рішення про придбання ділянки за запропонованою ціною. Якщо з їхнього боку не буде згоди на придбання ділянки, то власник зможе продати ділянку будь-якій іншій особі, яка за законом може бути покупцем.

Земельна ділянка повинна мати кадастровий номер. Наявність номера можна перевірити на Публічній кадастровій карті України. Якщо кадастрового номера немає, зверніться до розробника документації зі землеустрою для виготовлення технічної документації щодо встановлення чи відновлення меж ділянки в натурі та зареєструйте ділянку в Державному земельному кадастрі. Під час реєстрації ділянки їй буде присвоєний кадастровий номер.

Для реєстрації права власності на земельну ділянку потрібно звернутися до виконавчих органів сільських, селищних та міських рад, нотаріуса чи ЦНАПу. Для реєстрації права власності знадобляться такі документи: витяг з Державного земельного кадастру; копія й оригінал паспорта та ідентифікаційного номера; підтвердження сплати адміністративного збору; документ про права на ділянку (державний акт на право власності на землю, договори купівлі-продажу, дарування, міни, рішення суду, свідоцтво про право на спадщину). Після реєстрації права власності на землю особа отримає паперовий чи електронний витяг з Державного реєстру речових прав.

Джерелами походження коштів для набуття у власність земельної ділянки можуть бути: заробітна плата (грошове забезпечення); гонорари та інші виплати згідно з цивільно-правовими правочинами; дохід від підприємницької або незалежної професійної діяльності; дохід від відчуження майна; дивіденди; проценти; роялті; страхові виплати; виграші (призи) в азартні ігри, виграші (призи) у лотерею чи в інші розіграші, у букмекерському парі, в парі тоталізатора; призи (виграші) у грошовій формі, одержані за перемогу та/або участь в аматорських спортивних змаганнях; благодійна допомога; пенсія; спадщина; подарунки; кошти, отримані в позику (кредит); набуття права на знахідку або скарб; інші джерела, не заборонені законом.

Документами, що підтверджують джерела походження коштів, є: декларація про майновий стан і доходи; декларація про майно, доходи, витрати і зобов’язання фінансового характеру/декларація особи, уповноваженої на виконання функцій держави або органу місцевого самоврядування; річна (квартальна, інша) фінансова та/або податкова звітність юридичної особи – набувача та фізичної особи-підприємця (за наявності), що отримана нотаріусом безпосередньо від набувача (баланс, витяги, що містять дані про прибутки та збитки господарської діяльності клієнта, податкова декларація з додатками); фінансова звітність юридичної особи – набувача, що оприлюднена відповідно до вимог законодавства; інші документи, що підтверджують джерела походження коштів. Нотаріус для встановлення джерел походження коштів може використовувати офіційні документи, публічну інформацію, зокрема відомості Єдиного державного реєстру декларацій осіб, уповноважених на виконання функцій держави або місцевого самоврядування, що формується та ведеться Національним агентством з питань запобігання корупції, інформацію, отриману від набувача.