Ринок сільськогосподарських земель в Україні відкритий із 1 липня. Та, як і передбачалося, за майже місяць його роботи ніякого величезного ажіотажу не спостерігалося. Власники паїв поки не поспішають продавати свою землю. Вони можуть сподіватися на подальше підвищення орендної плати за землю і чекати, коли ринок пройде випробування часом. Більшість експертів переконують, що ціна на с/г землю впродовж наступних років зростатиме, і особливо звертають увагу на те, що поки що купувати такі земельні ділянки можуть лише фізичні особи.

А от із 1 січня 2024-го на ринок офіційно зайдуть юридичні особи, тоді й ціни на землю можуть підвищитися. Тут також нагадаємо, що іноземці й іноземні компанії не зможуть купувати с/г землі в Україні, якщо це не буде дозволене на всеукраїнському референдумі. А поки навіть про підготовку до такого волевиявлення не мовиться.

Влада, маючи в запасі більш ніж рік від ухвалення закону про ринок землі і до його відкриття, не провела жодної масштабної інформаційної кампанії, щоби пояснити громадянам усі правила такого ринку і розвінчати міфи довкола питання купівлі/продажу с/г земель. Уже після старту ринку ми чуємо від представників влади пояснення, як він має працювати і як правильно продавати та купувати с/г землю. Але й це годі назвати справжньою інформаційною кампанією щодо питання ринку землі. Добре, що хоча б команда Зеленського дійшла до відновлення окремого профільного Міністерства аграрної політики та продовольства. 

Майже місяць роботи ринку с/г земель – це, звісно, занадто стислий термін, аби робити якісь важливі висновки. Однак потрібно спостерігати те, як зараз змінюється ситуація, в яких областях старт ринку є активнішим, що зараз відбувається з цінами на с/г землю і яких цін можна сподіватися в майбутньому.

Станом на 27 липня в Україні уклали 2213 угод про купівлю/продаж с/г землі. Загальна площа земель, щодо яких зареєстровані ці угоди, становить 3767 гектарів, повідомляє Міністерство аграрної політики та продовольства. Міністерство постійно оновлює інформацію і готує відповідну інфографіку. Урядовці дуже хочуть довести, що старт ринку землі в Україні є вдалим.

«Подали заяви для отримання доступу до Державного земельного кадастру 4215 нотаріусів. Усього заяв – 4711, із них погоджені 4163, відмову отримали 548. Нотаріуси з Державним земельним кадастром працюють у штатному режимі», – повідомляє міністерство.

Тут треба сказати, що для укладення угоди треба звернутися до нотаріуса, який здійснить перевірки, посвідчить договір купівлі-продажу і зареєструє перехід прав. Саме на нотаріусів покладені завдання перевірки всіх документів, походження коштів покупця землі, а також дотримання законодавчого обмеження щодо можливості тримати не більш ніж 100 га с/ земель «в одні руки» (із 1 січня 2024-го юридичним особам в «одні руки» можна буде купити до 10 тисяч га). Зрозуміло, що з перевіркою походження коштів та ліміту землі «в одні руки» не завжди все буде просто – тут можливі певні схеми.

«Добре, що ринок землі прийняли з перехідним періодом: спочатку – фізособи, потім – юридичні. Бо ринок має стабільно запрацювати. В Україні понад 6000 нотаріусів, які тепер несуть відповідальність і мають визначити походження грошей покупця. До того ж станом на сьогодні у нотаріусів ще немає можливості автоматично «підтягнути» дані щодо концентрації землі в «одні руки», тому варто перевірити безліч реєстрів. Наразі Мін’юст працює, аби зробити це автоматично. Отже, сьогодні ці операції вимагають чимало часу», – зазначив голова Всеукраїнської аграрної ради Андрій Дикун у інтерв’ю сайту mind.ua, опублікованому 23 липня.

Однак повернімося до вже укладених угод. Дані Міністерства аграрної політики та продовольства свідчать про те, що за майже місяць роботи ринку найбільше с/г земель були продані в Полтавській області: там загальна площа земель, щодо яких були укладені угоди, становить 609,5 га. На другому місці Харківська область (444,8 га), на третьому – Кіровоградська (384,4 га). Одразу зауважимо, що ці дані змінюватимуться щодня.

Водночас, якщо брати до уваги не загальну площу земель, а кількість угод купівлі/продажу землі, найбільша кількість угод станом на 27 липня була зареєстрована в Київській області – 319. А от у згаданій Полтавській області було 275 угод. Тут треба розуміти, що паї бувають різних розмірів, тому навіть менша кількість угод в одній області може стосуватися більшої загальної площі земель, аніж це було в іншій області (у Київській, для прикладу, середній розмір паю становить 3,15 га. Для порівняння: в Луганській області – 8,71 га, у Закарпатській та Івано-Франківській області – близько 1 га).

У разі купівлі/продажу кожного паю треба укладати окрему угоду. Купувати багато малих за площею паїв менш вигідно, аніж купити один чи кілька більших. Сторонам угод потрібно сплатити податки та банківську комісію за безготівковий розрахунок, оплатити нотаріальні й реєстраційні послуги. Хоча, як бачимо, середній розмір паїв не став таким уже й важливим чинником на самому старті ринку с/г в Україні. 

Щодо Львівської області, то станом на 27 липня тут були укладені угоди загалом 15,3 га с/г земель. Тож Львівщина на третьому місці знизу в своєрідному рейтингу активності у перший місяць роботи ринку землі.

А тепер про ціни на с/г землю в Україні. Після перших двох тижнів роботи ринку землі прем’єр-міністр Денис Шмигаль заявив: «Мінімальна ціна, за якою можна виставляти землю на продаж: у кожній області вона відрізняється, але в середньому це близько однієї тисячі доларів за гектар».

Щодо середньої ціни, то тут експерти зазначають, що мовиться про близько дві тисячі доларів за гектар. Також може бути різниця в областях і навіть у межах однієї області.

«Нема ажіотажу. Люди виважено ухвалюють рішення щодо розпорядження землею. Це ще не показово. Кілька місяців роботи дадуть розгалужену картину в різних областях. Тоді можна буде аналізувати. Цей місяць є тестовим. Середня вартість гектара землі – близько 50 тисяч гривень. Отже, як ми й прогнозували, середня вартість буде такою до кінця цього року. Десь буде дешевше, десь дорожче, залежно від нормативно-грошової оцінки та інших показників», – сказав 28 липня в ефірі Громадського радіо міністр аграрної політики та продовольства Роман Лещенко.

Тут треба зазначити, що до 2030 року ціна ділянки землі не може бути нижчою за її нормативну грошову оцінку. В середньому нормативна грошова оцінка гектара ріллі в Україні становить 27,5 тис. грн. В одній області більше, в другій менше – все залежить від якості ґрунтів.

В Українському клубі аграрного бізнесу (УКАБ) пояснюють, як формується ціна на землю: впливає не лише нормативна грошова оцінка землі, а й площа ділянки, місце розташування, середня врожайність, орендна плата (як дохід від розміщених інвестицій) і навіть ставка довгострокових кредитів у іноземній валюті (як критерій оцінки використання грошових коштів). І оскільки в 2020-ому орендна плата за землю становила в середньому 3425 грн за 1 га в Україні, а ставка довгострокових кредитів у іноземній валюті – 6,7%, то економічно обґрунтована середня вартість землі в Україні становить 51,2 тис. грн за гектар, зазначили в УКАБ.

«У кожній окремій області ціна на землю буде нерівномірною: в деяких областях дорожчою в 2 – 2,5 рази. Найдорожчі гектари – у Київській області, де вартість 1 гектара коливатиметься від 26,5 до 74,6 тисячі гривень. Максимальна ціна землі прямо корелюється з найвищими врожаями в 2020 році в таких областях: Вінницька, Івано-Франківська, Львівська, Полтавська, Сумська, Тернопільська, Хмельницька, Чернівецька, Чернігівська. В них урожайність перевищувала 5 тонн на гектар, а ціна 1 гектара сягатиме 2 – 2,5 тисячі доларів США. Найнижчу ціну прогнозують у Волинській, Дніпропетровській, Донецькій, Запорізькій, Луганській, Херсонській областях – там вона дещо перевищуватиме тисячу доларів США за гектар», – зазначила експертка з земельних питань УКАБ Елліна Юрченко після першого тижня роботи ринку землі в Україні.

Експерти також зазначають, що до 2024-го, коли на ринок зайдуть юридичні особи, ціна землі зростатиме, але повільно. Доцент Київської школи економіки, координатор дослідницького проєкту UaFoodTrade Олег Нів’євський каже, що може мовитися про зростання ціни на максимум 10%. Після 2024-го може бути більший ріст цін на землю в Україні. «Вона зростатиме, звичайно, думаю, удвічі за п’ять років... Земля як ресурс перебуває у фіксованому обсязі, а попит на продовольство не тільки в Україні, а й глобально росте. І тому попит на нашу землю теж збільшуватиметься. Відповідно й ціна землі теж зростатиме. У всьому світі ціна землі – у висхідному тренді. І немає якихось причин думати, що вона повинна падати… Це Польща та інші країни, де ціна на рівні 10 тисяч доларів за гектар... Щоби в Україні ціна була 10 тисяч доларів, потрібно, щоби продуктивність сільського господарства збільшилася хоча б утричі. Це загалом можливо», – заявив Олег Нів’євський в ефірі телеканалу «Дом».

Однак не всі експерти погоджуються з такими оптимістичними прогнозами. Земля – це, звісно, один із найкращих активів, однак розвиток нашого ринку с/г землі залежатиме від загальної економічної ситуації в країні, від того, як влада підтримуватиме аграріїв, наскільки розвинутим стане кредитування для фермерів, чи не розвиватимуться якісь «сірі» схеми на ринку, чи дотримуватимуться усі гравці одних правил… А поки що ми на самому початку шляху розвитку нашого ринку с/г земель.

Купувати землю за готівку заборонено – лише через розрахунок у безготівковій формі за нотаріальним посвідченням через банківський переказ зі сплатою всіх податків (податок на доходи фізичних осіб за ставкою 5% від ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу; військовий збір у розмірі 1,5%, причому ще до моменту нотаріального посвідчення договору відчуження земельної ділянки).

Для угоди купівлі-продажу землі потрібні такі документи: паспорти продавця і покупця; ідентифікаційні коди сторін; документи, що підтверджують право власності на ділянку (витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно або державний акт); витяг з Державного земельного кадастру щодо земельної ділянки.

Переважні права на купівлю земельної ділянки має орендар. Та він може відступити це право ще комусь. Нотаріус поінформує осіб, які мають переважні права на придбання ділянки. Вони матимуть два місяці для ухвалення рішення про придбання ділянки за запропонованою ціною. Якщо з їхнього боку не буде згоди на придбання ділянки, то власник зможе продати ділянку будь-якій іншій особі, яка за законом може бути покупцем.

Земельна ділянка повинна мати кадастровий номер. Наявність номера можна перевірити на Публічній кадастровій карті України. Якщо кадастрового номера немає, зверніться до розробника документації із землеустрою для виготовлення технічної документації щодо встановлення чи відновлення меж ділянки в натурі та зареєструйте ділянку в Державному земельному кадастрі. Під час реєстрації ділянки їй буде присвоєний кадастровий номер.

Для реєстрації права власності на земельну ділянку потрібно звернутися до виконавчих органів сільських, селищних та міських рад, нотаріуса чи ЦНАП. Для реєстрації права власності знадобляться такі документи: витяг з Державного земельного кадастру; копія й оригінал паспорта та ідентифікаційного номера; підтвердження сплати адміністративного збору; документ про права на ділянку (державний акт на право власності на землю, договори купівлі-продажу, дарування, міни, рішення суду, свідоцтво про право на спадщину). Після реєстрації права власності на землю особа отримає паперовий чи електронний витяг з Державного реєстру речових прав.

У Міністерстві юстиції також роз’яснили, що джерелами походження коштів для набуття у власність земельної ділянки можуть бути: заробітна плата (грошове забезпечення); гонорари та інші виплати згідно з цивільно-правовими правочинами; дохід від підприємницької або незалежної професійної діяльності; дохід від відчуження майна; дивіденди; проценти; роялті; страхові виплати; виграші (призи) в азартні ігри, виграші (призи) у лотерею чи в інші розіграші, у букмекерському парі, в парі тоталізатора; призи (виграші) у грошовій формі, одержані за перемогу та/або участь в аматорських спортивних змаганнях; благодійна допомога; пенсія; спадщина; подарунки; кошти, отримані в позику (кредит); набуття права на знахідку або скарб; інші джерела, не заборонені законом.

Документами, що підтверджують джерела походження коштів, є: декларація про майновий стан і доходи; декларація про майно, доходи, витрати і зобов’язання фінансового характеру/декларація особи, уповноваженої на виконання функцій держави або органу місцевого самоврядування; річна (квартальна, інша) фінансова та/або податкова звітність юридичної особи — набувача та фізичної особи-підприємця (за наявності), що отримана нотаріусом безпосередньо від набувача (баланс, витяги, що містять дані про прибутки та збитки господарської діяльності клієнта, податкова декларація з додатками);

фінансова звітність юридичної особи – набувача, що оприлюднена відповідно до вимог законодавства; інші документи, що підтверджують джерела походження коштів.

Нотаріус для встановлення джерел походження коштів може використовувати офіційні документи, публічну інформацію, зокрема відомості Єдиного державного реєстру декларацій осіб, уповноважених на виконання функцій держави або місцевого самоврядування, що формується та ведеться Національним агентством з питань запобігання корупції, інформацію, отриману від набувача.