Відтепер українці зможуть офіційно продавати та купувати сільськогосподарську землю. Мораторій на купівлю-продаж земель с/г призначення, що діяв ще з 2001 року, стає історією. Для когось це радісні зміни, для когось сумні. Річ у тім, що наші політики за всі ці роки створили стільки міфів щодо теми вільного продажу землі, що значна частина суспільства досі живе у світі жахалок: мовляв, відкриття ринку автоматично приведе до втрати українцями своєї землі.

І дарма, що за час дії мораторію ринок землі в Україні також існував. Але це був «сірий» ринок. І це призводило до величезних втрат самих власників с/г землі, а також до втрат для державного бюджету. Адже поширеною була практика оформлення оренди на землю, до прикладу, терміном на 49 років. Агрохолдинги мали великі можливості та легко могли так «скуповувати» значні площі землі, натомість оренда плата дуже часто занижувалася. І що в таких умовах могли зробити справжні землевласники, які не мали бажання чи можливості самостійно обробляти свою землю і заробляти? Вони ж не мали можливості офіційно продати свою землю, не могли навіть закласти її для отримання кредиту в банку, щоб, до прикладу, розпочати чи розвинути свій бізнес. От і доводилося погоджуватися на здачу землі в оренду за заниженою ціною.

Ще у 2018-ому експерти Світового банку стверджували, що українські власники паїв щорічно недоотримували близько 3 млрд доларів орендних платежів. А крім того, від заниженої ціни на оренду держземель бюджет країни недоотримав за рік 60 млн доларів. І тоді наголошувалося, що ця цифра стосувалася тільки зареєстрованих в Земельному кадастрі державних земель, а таких станом на початок 2018 року було всього 25%. Що ж відбувалося з рештою 75% держземлями с/г призначення (понад 7,5 млн га) було невідомо.

Ціна на оренду землі почала зростати лише за кілька останніх років, коли Україна вже очікувала на відкриття ринку с/г земель. Мораторій, можливо, когось і рятував, а загалом за всі ці роки привів до абсолютно дикої ситуації. Зрештою, це було порушенням конституційного права громадян на вільне розпорядження своєю власністю. Що й було підтверджено у тому ж 2018-ому Європейським судом з прав людини. Тоді ЄСПЛ за позовом двох громадян України визнав наш мораторій на купівлю-продаж землі таким, що порушує права людини.

Звичайно, відкриття ринку с/г земель також не стане благом без чітких правил гри на ньому та необхідних запобіжників від зловживань. Далі розглянемо, яка в нас з цим ситуація станом на момент старту ринку землі. Але насамперед наголосимо на найважливішому моменті: якщо власник паю боїться ринку землі, якщо не хоче продавати свою землю, то ніхто не змусить його цього роботи. Не хочете продавати – не продавайте! Зрештою, одразу після старту ринку ціни будуть низькими. Й також зазначимо, що іноземці не будуть вивозити наш чорнозем вагонами. Іноземці, відповідно за закону, що відкрив ринок, взагалі не зможуть купувати с\г землі в Україні. Принаймні до проведення референдуму щодо цього питання.

Як зазначає Економічна правда, в Україні загалом 42 млн га аграрних угідь. На переважну частину – 41 млн га – поширювалася дія мораторію на продаж. Дві третини останніх – 27 млн га – це земельні ділянки (паї), розподілені у 1990-х роках серед 6,9 млн працівників колгоспів та колгоспних пенсіонерів. Саме цю землю тепер можна продавати і купувати. Під забороною купівлі-продажу залишаються державні та комунальні сільськогосподарські землі.

Тут лише зауважимо, що, за різними даними, за час дії мораторію на продаж землі понад мільйон зі згаданих власників паїв уже померли, і не у всіх була можливість оформити спадщину, не у всіх були спадкоємці. Останніми роками багато експертів зазначали, що взагалі невідомо, що ставало з їхньою землею.

Хто ж може зараз купувати с/г землю? До 2024 року лише фізичні особи-громадяни України і з обмеженням до 100 гектарів в одні руки. Лише з 1 січня 2024-го купувати с/г землі зможуть юридичні особи, але за умови, що вони створені та зареєстровані за законодавством України, а засновниками є лише громадяни України. Тоді юрособам в «одні руки» можна буде купити вже до 10 тисяч га. Але багато питань щодо можливості чи неможливості обійти таке обмеження. Іноземці, як уже зазначалося, не зможуть купувати с/г в Україні, якщо це не буде дозволено на референдумі. Коли може відбутися референдум з цього питання – невідомо. Але важко повірити в те, що таке волевиявлення буде організовано до наступних президентських виборів. Нинішній глава держави Володимир Зеленський вже пішов на відкриття ринку землі, що і так неоднозначно сприймається суспільством. Навряд чи він буде ще більше ризикувати електоральною підтримкою навіть з величезною впевненістю у тому, що на референдумі українці заборонять купувати землю іноземцям. Це суто політична гра у стилі «і вашим, і нашим». Президентська команда погодилася на відкриття ринку с/г в Україні під тиском міжнародних партнерів і з бажанням отримувати нові кредити, але зняла з себе відповідальність за те, який остаточний вигляд матиме цей ринок землі. Дозвіл купувати землю для іноземних компаній стимулював би конкуренцію та ріст цін, це підтримують наші міжнародні партнери, але більшість українців будуть проти. Тож команда Зеленського сама прямо не заборонила участь іноземців в українському ринку землі, згадала про референдум. Але навіть після ухвалення закону про референдум команда Зеленського не спішить організовувати таке голосування.

Також треба зауважити, що навіть якби таке сталося, що українці на референдумі дозволять іноземцям купувати с/г землю в нашій країні, то все одно іноземцям забороняється купівля земельних ділянок у 50-кілометровій зоні від держкордону України. Це правильний запобіжник. Як і той, що окремо забороняється купувати українську землю компаніям, власниками яких є громадяни країни-агресора. І також це забороняється компанії, якщо неможливо встановити їхнього бенефіціарного власника або якщо він зареєстрований в офшорних зонах.

Не можуть купувати землю банки, але можуть бути її власниками у межах стягнення застави. В такому разі банк впродовж двох років має продати землю на торгах. Тут також може виникнути багато нюансів, але побачимо, як працюватиме ця норма і чи масовими стануть банківські кредити під заставу землі. «Кредити під заставу землі менш ризиковані, ніж під заставу товарів. Тому банки готові з ними працювати», – зазначила перша заступниця голови Нацбанку України Катерина Рожкова в коментарі forbes.ua. Але вона також звернула увагу на те, що банки не поспішатимуть виходити в цей сегмент, доки учасники ринку не визначаться з ринковою ціною.

«Нарешті землю можна буде використовувати як заставу для кредитування. Це відкриє можливості фермерам, яким не вистачає фінансування. Або взяти кредит можна буде, якщо людина має пай і захоче відкрити, наприклад, кав'ярню», – зазначив в коментарі Німецькій хвилі професор Київської школи економіки і експерт із земельних питань Олег Нів'євський.

Неважко спрогнозувати, що одразу після відкриття ринку вартість с/г землі не буде високою. Але тут є хоч якийсь запобіжник: до 2030 року ціна на ділянку землі не може бути нижчою за її нормативну грошову оцінку. В середньому нормативна грошова оцінка гектара ріллі в Україні становить 27,5 тис. грн. В одній області більше, в іншій – менше, все залежить від якості ґрунтів. В Мінагрополітики прогнозували, що середня вартість гектара землі одразу після відкриття ринку становитиме близько 50 тис. грн. Приблизно такої думки дотримується й експертка зі земельних питань асоціації «Український клуб аграрного бізнесу» Елліна Юрченко.

«Придбані сільськогосподарські угіддя приноситимуть прибутки протягом багатьох років у майбутньому. Саме тому передбачуваний потенціал майбутнього доходу, пов'язаний зі здачею землі в оренду, має важливий вплив на формування ціни на землю. Одну з методологій розрахунку вартості землі розробили вчені університету Пердью, штат Індіана, США. Згідно з їхніми розрахунками, для визначення справедливої вартості землі варто врахувати поточну орендну плату за землю (як дохід від розміщених інвестицій) та ставку за довгостроковими кредитами в іноземній валюті (як критерій оцінки використання коштів). Використавши цю методологію для українських реалій, маємо таку ситуацію: у 2020 році орендна плата за землю становила в Україні в середньому 3 425 грн за 1 га, а ставка за довгостроковими кредитами в іноземній валюті – 6,7%. Орендна плата за землю повинна щонайменше дорівнювати по дохідності довгостроковим кредитам. Таким чином середня вартість землі в Україні становить 51,2 тис. грн за гектар. Проте це не означає, що власники паїв уже можуть множити цю суму на площу своїх ділянок та розраховувати її ціну», – пише Елліна Юрченко у колонці на Українській правді.

Знову ж таки, все залежатиме від того, де продаватиметься земля, якою буде конкуренція. Але усі експерти прогнозують ріст цін після 2024-го, коли на ринок вийдуть юридичні особи.

Та зараз треба також розуміти, що прибуток продавців землі залежатиме не лише від нормативно грошової оцінки, але й від розміру паю. Адже паї бувають різні: до прикладу, у Київській області середній розмір паю становить 3,15 га, у Луганській області – 8,71 га, у Закарпатській та Івано-Франківській області середній розмір – близько 1 га. Зіставляючи різні фактори, вже загадана Елліна Юрченко зазначає, що найдорожчі гектари с/г землі – на Київщині, а найдорожчі паї – на Луганщині. Адже у разі купівлі/продажу кожного паю потрібно буде укладати окрему угоду. Купувати багато малих за площею паїв буде менш вигідно, аніж купити один чи кілька більших паїв. Сторонам угод потрібно буде сплатити податки та банківську комісію за безготівковий розрахунок, оплатити нотаріальні та реєстраційні послуги.

«Візьмімо середній пай площею 4 га з нормативною грошовою оцінкою 27,5 тис. грн за га. Мінімальні витрати покупця на нотаріальні та реєстраційні дії з урахуванням передавання переважного права орендаря третій особі перевищать 5 тис. грн.

Якщо новий власник та орендар відразу захочуть укласти договір оренди, то його реєстрація коштуватиме від 119 грн до майже 5 тис. грн – залежно від терміновості реєстрації. Продавець такої ділянки повинен буде заплатити податок на дохід, держмито та військовий збір (7,5% ціни купівлі-продажу) у розмірі 8 250 грн. Загалом супутні витрати щодо однієї ділянки можуть перевищити 13 тис. грн, а у разі терміновості реєстрації прав – і 18 тис. грн. Це середньозважені розрахунки, іноді витрати на здійснення операцій щодо однієї ділянки можуть сягати 1 тис. доларів», – також зазначає Елліна Юрченко.

Такі операції можна буде здійснити на електронних аукціонах. Але вони не запрацюють з 1 липня. Наші нардепи так зволікали з ухваленням необхідних додаткових законів для запуску ринку землі, що електронні аукціони запрацюють лише через п’ять днів після запуску ринку. Але це поки не так важливо. Продати та купити паї можна за звичайною процедурою.

«Власник може шукати покупців серед знайомих або розмістити оголошення про продаж на профільних ресурсах. Для укладення угоди треба звернутися до нотаріуса, який здійснить перевірки, посвідчить договір купівлі-продажу та зареєструє перехід прав. Якщо ділянка перебуває в оренді або є спецдозвіл на користування надрами, то власнику треба буде поінформувати нотаріуса про своє бажання продати ділянку, назвавши бажану ціну продажу. Далі нотаріус поінформує осіб, які мають переважні права на придбання ділянки. Вони матимуть два місяці для ухвалення рішення про придбання ділянки за запропонованою ціною. Якщо з їхнього боку не буде згоди на придбання ділянки, то власник зможе продати ділянку будь-якій іншій особі, яка за законом може бути покупцем», – пояснює Економічна правда.

Переважні права на купівлю земельної ділянки має орендар. Та він може відступити це право ще комусь. Це важливо розуміти, бо зараз юридичні особи не можуть купувати землю, але можуть передавати своє переважне право на викуп фізичним особам. А після 2024-го спробувати викупити цю землю або домовитися наперед.

Купувати землю за готівку заборонено, лише через розрахунок у безготівковій формі за нотаріальним посвідченням через банківський переказ зі сплатою всіх податків.

Купівля землі має здійснюватися лише через банк з підтвердженням джерел доходів. Економічна правда звертає увагу на те, що підтвердити доходи можуть довідка про доходи, податкова декларація, виписка зі звітності фізособи-підприємця, виписка з банківських рахунків, завірена нотаріусом дарча на гроші.

Для угоди купівлі-продажу землі потрібні такі документи: паспорти продавця та покупця; ідентифікаційні коди сторін; документи, що підтверджують право власності на ділянку (витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно або державний акт); витяг з Державного земельного кадастру щодо земельної ділянки.

«Також потрібно перевірити, чи не є ділянка предметом судового спору та чи не накладені на землю арешт або заборона на відчуження. У такому разі необхідно припинити чи скасувати накладені арешти та заборони. Перевірку юридичної чистоти правочину повинен забезпечити нотаріус, якщо власник звернеться до нього за посвідченням договору», – пише Економічна правда.

Власникам паїв важливо перевірити, чи зареєстрована ділянка в державному земельному кадастрі та реєстрі речових прав. Помилки в кадастрі можуть спричинити потім проблеми. Міністр аграрної політики Роман Лещенко на своїй сторінці у фейсбуці 29 червня нагадав, що земельна ділянка повинна мати кадастровий номер. «Наявність номеру можна перевірити на Публічній кадастровій карті України. Якщо кадастрового номера немає, зверніться до розробника документації із землеустрою для виготовлення технічної документації щодо встановлення чи відновлення меж ділянки в натурі та зареєструйте ділянку в Державному земельному кадастрі. Під час реєстрації ділянки їй буде присвоєно кадастровий номер», – зазначив міністр.

Для реєстрації права власності на земельну ділянку потрібно звернутися до виконавчих органів сільських, селищних та міських рад, нотаріуса чи ЦНАП. І для реєстрації права власності потрібно такі документи: витяг з Державного земельного кадастру; копію й оригінал паспорта та ідентифікаційного номера; підтвердження сплати адміністративного збору; документ про права на ділянку (державний акт на право власності на землю, договори купівлі-продажу, дарування, міни, рішення суду, свідоцтво про право на спадщину);

Після реєстрації права власності на землю особа отримає паперовий чи електронний витяг з Державного реєстру речових прав. «Реєстрація права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та вказаний пакет документів зможе гарантувати вам право користування, володіння розпорядження земельною ділянкою й допоможе уникнути багатьох ризиків», – написав Роман Лещенко на своїй сторінці у фейсбуці. Дивує лише, чому представники влади почали давати українцям такі пояснення лише за кілька днів до відкриття ринку с/г земель.

Насамкінець зазначимо, що покупцям землі потрібно бути не менш уважними. Вони можуть покладатися не лише на нотаріуса, але й звернутися до професійних землевпорядників або додатково звернутися до інших юристів для попередньої перевірки документів на землю.