Тетяна Бойко, керівник житлово-комунальних програм громадської мережі ОПОРА,  про реформування ЖКГ, створення ОСББ та відповідальність мешканців як власників будинків

Разом з правом власності на свої квартири городяни отримали проблему спільної власності і відповідальності за свій будинок загалом. Багатолітнє обслуговування ЖЕКами, контролем яких ніхто реально не займався, призвело до занепаду житлового фонду. Про реформу житлово-комунальної сфери говорять уже роками, однак поки жодного суттєвого кроку в цьому напрямі не зроблено. Провідною темою обговорення цієї теми є створення конкурентного середовища в комунальній сфері та формування відповідального власника житла у формі Об’єднання співвласників багатоквартирних будинків.  

Саме таку панацею для порятунку ЖКГ планують застосувати в Україні. Мовляв, завдяки ефективному замовнику на ринку (ОСББ) державі вдасться скинути з пліч збиткову і корумповану структуру  ЖЕК.  Як стверджує Юрій Хіврич, міністр ЖКГ, ці  організації сьогодні “проїдають” 70% коштів, які люди сплачують як квартплату. При цьому якість послуг не вражає. Одна із причин такої ситуції – майже не розвинутий ринок у сфері житлово-комунальних  послуг – відсутність професійних управителів (пропозиції) та низький рівень організованих власників житла (попиту). За дев’ять років об’єднання співвласників багатоквартирних будинків зарекомендувало себе як найкраща форма організації співвласників у багатоквартирному будинку. Тож до 2015 року у кожному будинку має бути ОСББ. Для цього влада планує виділяти кошти на капремонти тих будинків, мешканці яких створять ОСББ. Решта хай дають собі раду самі…Про перспективи створення ОСББ, можливі проблеми і  відповідальність за своє майно “Пошті” розповіла Тетяна Бойко, керівник житлово-комунальних програм громадської мережі ОПОРА.

-  Чому питання реформування ЖКГ назріло саме зараз?

– Питання реформування житлово-комунальної сфери далеко не нове. Реформа житлово-комунального господарства – це певний набір конкретних реформ, які вже відбулися у наших сусідів – у  Польщі, Прибалтиці, на певній стадії проходять у Росії. В Україні вони почалися запізно. Зміни у цій сфері треба було починати як мінімум десять років тому.

Раніше, коли все житло було державним, все було зрозуміло. Зараз на одному поверсі можуть бути і приватизовані квартири, і квартири комунальної власності, а може бути житло, яке перетворили, наприклад, в офіс, тому виникає багато проблем  всередині будинку. Співвласникам потрібно домовлятися. Ускладнюється ситуація тим, що через недобросовісних платників, які ігнорують сплату ЖКП, страждає весь будинок.  Комфорт одних оплачується коштами інших.  Окрім того,  житловий фонд дуже  зношений, мережі у жахливому стані, відсутні стандарти якості житлово-комунальних послуг. Тому зараз усі ці проблеми надзвичайно актуальні.

–  Як можна реалізувати реформу відносин у житлово-комунальному господарстві?

– Першочерговим завданням є формування відповідального власника житла. Адже власники квартир є не лише власниками свого житла, а й співвласниками усього будинку (підвалів, горищ, труб, сходових кліток). А ОСББ є механізмом прийняття рішень співвласниками багатоквартирного будинку. Тут  необхідні певні зміни у свідомості людей та підтримка на державному рівні. Коли буде колективний власник будинку, який сам або через професійного управителя здійснюватиме управління цим будинком, тоді ми зможемо говорити про комплексну термомодернізацію, про запровадження енергоефективних заходів, про екологічний, ціновий ефекти. Інший бік реформи – це формування ринку управителів (керівників компаній), які відповідатимуть перед мешканцями-власниками за весь спектр житлово-комунальних послуг. Такими управителями можуть бути і зовсім нові структури, і переформатовані жеки. При цьому обов’язковою складовою такої реформи є наявність конкуренції при виборі виконавця послуг з керівництва будинком і суворий контроль за його роботою організованим власником будинку (ОСББ). Відповідальний власник житла ОСББ та  професійний управитель – це дві основні речі, необхідні для зміни в системі управління житловим сектором.

– У сусідній Польщі є кілька варіантів форми  власності  мешканцями будинків. Яка форма власності на будинки найбільш виправдала себе в інших країнах?

– В Україні приватизація житлового фонду майже завершена (96 – 98%). Можна дискутувати з приводу того, що вона відбулася неправильно чи несправедливо, але, як кажуть, маємо те, що маємо. Власники квартир та нежитлових приміщень у будинках стали співвласниками спільного майна цього будинку (підвалів, дахів, труб, сходових кліток тощо). У сусідній Прибалтиці чи Польщі, тим більше у Німеччині чи Голландії переважає система  найму житла. Наша держава обрала іншу модель. Звичайно, було б добре розвивати систему будівництва житла під найм, але це трохи інша тема для обговорення. Зараз більш доцільно говорити про те, як захистити права наших співвласників, які ще не зовсім себе ними усвідомлюють.

– Чи достатньою є свідомість українських городян для адекватного і безболісного створення ОСББ, чи досі діє правило “моя хата скраю”?

– На жаль, така філософія притаманна багатьом українцям. І комплексна якісна інформаційно-просвітницька кампанія змогла б змінити ситуацію. Більшість мешканців багатоповерхівок не мають свідомості відповідального власника, який знає не тільки свої права щодо власності, але й обов’язки з її утримання. Людям бракує доступної інформації, а невідомість – лякає. Мешканці досі сподіваються, що проблеми із застарілими трубами і дірявими дахами вирішить держава або міська влада.

– З якими основними проблемами зіштовхуються мешканці, які хочуть створити ОСББ?

– Проблем наразі чимало. Державні реєстратори відмовляють у реєстрації ОСББ, яке об’єднує співвласників двох і більше будинків. Податкові органи не хочуть включати ОСББ до реєстру неприбуткових організацій. Ініціативній групі важко інколи дізнатися, хто і якими приміщеннями володіє у будинку. Підприємства-монополісти, наприклад водоканал чи теплоенерго, своєю чергою постійно намагаються  “перетворити” ОСББ на виконавців житлово-комунальних послуг. Часто на місцевому рівні ОСББ намагаються примусити до оплати незрозумілих зборів та платежів до місцевого бюджету. 

– Що потрібно змінити у процедурному плані чи на законодавчому рівні, щоб створення ОСББ було активнішим?

– Для початку потрібна єдина позиція від усіх центральних органів виконавчої влади. Бо наразі їхня позиція нагадує лебедя, щуку і рака, які хочуть штовхнути віз із написом “ОСББ”, але на практиці тягнуть його в різні сторони. А ОСББ від того потерпає. Потрібні роз’яснювальні листи від центральних органів виконавчої влади (Мінжитлокомунгоспу, ДПА, Мінпраці, Мін’юсту, Держкомпідприємництва, Мінфіну). Експерти проекту “Реформа міського теплозабезпечення” підготували проекти цих листів, ми очікуємо відповідного доручення віце-прем’єра Тихонова для цих органів влади. Наразі лише державна податкова адміністрація, на нашу думку, не готова до діалогу. Сподіваюся, до кінця року роз’яснювальні листи будуть підписані. Паралельно потрібно внести зміни до низки  державних документів (законів “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”, “Про житлово-комунальні послуги”, Цивільний кодекс України, Житловий кодекс України, Земельний кодекс України ) та підзаконних актів. Відповідний законопроект також підготовлений Мінжитлокомунгоспом. Питання у тому, коли він буде ухвалений.

– Владне сприяння: міф чи реальність?

– Якщо говорити про центральні органи виконавчої влади, то Мінжитлокомунгосп підготував багато хороших пропозицій для того, щоб вирішити проблеми ОСББ. Хочеться вірити, що вони будуть реалізовані. Підтримка ОСББ в Україні з боку органів місцевого самоврядування досить різна – від повного сприяння до непрямого протистояння. Основне завдання влади на всіх рівнях – не заважати і не створювати перешкод для ОСББ. Я зовсім не маю на увазі, що влада не повинна сприяти. Навпаки, при активній підтримці з боку влади ОСББ будуть створюватися і працювати більш активно. Щодо Львова, то міська влада щороку виділяє кошти на проведення ремонту в таких будинках, заохочуючи і підтримуючи ініціативу мешканців. Наприклад, у 2008 році з міського бюджету Львова виділено 2450 тис. грн та проведено капітальні ремонти осоновних конструктивних елементів у 23-х  будинках ОСББ. За кошти міського бюджету (2725 тис. грн) у 2009 році виконано ремонтні роботи окремих конструктивних елементів у 35-ти будинках ОСББ. У 2010-му заплановано виділити кошти – 6 млн грн (на підставі  поданих головами ОСББ  кошторисів) та будуть виконані ремонтні роботи в 42-х будинках об’єднань співвласників.

–  У жовтні у Львові створили Ресурсний центр для розвитку об’єднань співвласників багатоквартирних будинків. Яке завдання цієї структури? Які механізми впливу вона має?

– Мета  створення ресурсного центру для розвитку ОСББ – формування нового ефективного власника житла, який буде головним гравцем (замовником) на ринку житлово-комунальних послуг, а також поступова зміна системи управління житловим фондом, впровадження інституційних перетворень у сфері житлового господарства міста.  Основними механізмами і функціями  цієї структури є: інформаційно-просвітницька робота з мешканцями міста; вивчення, аналіз законодавчих актів та інших нормативних документів, що регулюють діяльність ОСББ; об’єднання  досвіду влади, громадських організацій та ОСББ для  ефективного управління та експлуатації житлового фонду; координація діяльності  ОСББ; аналіз міжнародного досвіду діяльності товариств власників житла;  навчальні семінари для майбутніх управлінців; сприяння входженню на ринок житлових послуг нової організаційно-правової структури –управителів житловою нерухомістю; налагодження ефективного діалогу з владою. Зрештою, є ще купа дрібних  питань, які ми вирішуємо.

– Ви мешкаєте в будинку, який обслуговує ОСББ чи комунальне підприємство?

– У нашому будинку немає ОСББ, але управління нашим будинком здійснює приватна компанія (можна сказати, приватний ЖЕК). Не можу сказати, що у нас погане управління будинком. Більше того, проблема в тому, що в Україні майже нема ринку професійних керівних компаній. Модель, коли мешканці укладають угоди з компанією напряму без ОСББ, переважає у Росії. Але, на мою думку, наявність ОСББ як колективного замовника житлово-комунальних послуг дасть змогу співвласникам більш дієво захищати свої права і відстоювати свої інтереси.

Довідка

Станом на 1 жовтня 2010 року в Україні вже діє 11 451 ОСББ, який самостійно утримують відповідні будинки, що становить 14,5% від кількості багатоповерхових будинків.

У Львові протягом 2007 – 2009 років  створено 160 об’єднань співвласників. Загалом у місті Львові станом на 01.07.2010 р. функціонує  364 ОСББ.