Андрій Багряк, начальник Головного управління юстиції у Львівській області – про новації, які вступають в силу з 1 січня 2013 року 

В Україні вже два роки поспіль працює Державна реєстраційна служба України (Укрдержреєстр), діяльність якої координує уряд через міністра юстиції України. “Відтак уперше за часи незалежності забезпечено “єдність” системи державної реєстрації прав, а реалізацію державної політики у відповідній сфері покладено на єдиний орган влади. Нині в Україні створено 583 структурні підрозділи управлінь юстиції, що реалізують повноваження Укрдержреєстру у сфері державної реєстрації прав, – реєстраційні служби. Фактично, це всі міста обласного значення та районні центри. Тобто питання доступності послуг у сфері державної реєстрації прав вирішено в повному об’ємі”, – зазначає “Пошті” начальник Головного управління юстиції у Львівській області Андрій Багряк. 

– Якою є процедура реєстрації права власності, та які документи для неї потрібні? 

– Для проведення державної реєстрації права власності на земельну ділянку варто звернутися до державного реєстратора прав із відповідною заявою, до якої варто додати низку документів. Перелік документів різниться в залежності від способу набуття права власності та типу об’єкта нерухомого майна, права на який підлягають державній реєстрації.

Так, документами, які в обов’язковому порядку подаються для проведення держреєстрації прав є: заява про держреєстрацію, копії документа, що посвідчує особу заявника, реєстраційного номера облікової картки платника податку згідно з Державним реєстром фізичних осіб – платників податків (крім випадків, коли особа через свої релігійні або інші переконання відмовляється від прийняття реєстраційного номера облікової картки платника податку, офіційно повідомила про це відповідні органи державної влади та має відмітку в паспорті громадянина України); документ, що підтверджує внесення плати за надання витягу з Державного реєстру прав; документ про сплату державного мита (крім випадків, коли особа звільнена від сплати державного мита).

– Указом Президента України Держземагентство було визначено органом, що здійснює ведення Державного земельного кадастру і, відповідно, здійснює державну реєстрацію права власності на земельні ділянки. У той же час із 2013-го це має робити Укрдержреєстр, що суперечить згаданому указу. Як буде вирішуватися ця проблема?

– Ніякої проблеми не існує. Нині Держземагенство здійснює державну реєстрацію земельних ділянок та держреєстрацію прав на земельні ділянки згідно Положення про нього, затвердженого указом президента України від 08.04.2011 № 445/2011. Водночас, відповідно до указу президента від 05.10.2011 № 965/2011, який набирає чинності з 1 січня 2013 р., повноваження Держземагенства в частині держреєстрації прав на земельні ділянки припиняються. Тобто, за Держземагентством залишиться функція держреєстрації самої земельної ділянки, як об’єкта нерухомості в Державному земельному кадастрі. У свою чергу Укрдержреєстр здійснюватиме державну реєстрацію прав на земельні ділянки.

– Тобто, Державний земельний кадастр буде функціонувати паралельно із Державним реєстром речових прав на нерухоме майно?

 – Так. Ці дві системи будуть працювати паралельно. Державний реєстр речових прав на нерухоме майно (далі – Державний реєстр прав) міститиме всю інформацію про речові права на земельні ділянки, а Державний земельний кадастр – інформацію про земельну ділянку, так би мовити “технічну інформацію”. Такі інформаційні системи працюватимуть саме паралельно, а не розрізнено чи в противагу одна одній. 

– Прошу сказати, чи створено вже Державний реєстр речових прав на нерухоме майно, а саме на земельні ділянки та об’єкти, що розташовані на них?

– Так. Наразі триває дослідна експлуатація вказаного реєстру, тобто перевіряється налагодженість системи передачі даних тощо.

– Куди мають звертатися власники земельних ділянок сільськогосподарського призначення для отримання документів, що підтверджують право власності на землю?

– Зміни  у системі держреєстрації прав стосуються також і порядку оформлення права власності на нерухомість, у тому числі і на земельні ділянки, з видачею відповідних свідоцтв. Так, із 1 січня 2013 р. замість державних актів про право власності на земельну ділянку органи держреєстрації прав будуть видавати свідоцтва про право власності на нерухоме майно. Так, свідоцтва про право власності на нерухоме майно формуватимуться в процесі держреєстрації прав та видаватимуться державними реєстраторами разом із витягом з Державного реєстру прав. 

– Чи вже перенесені в нову систему відомості про власників нерухомого майна?

– Ні. Державний реєстр прав наразі не містить інформації про речові права на нерухоме майно. Його почнуть наповнювати відомостями з 1 січня 2013 р., коли буде запроваджено державну реєстрацію прав за новими правилами. А саме по “заявочному” принципу, тобто державні реєстратори будуть наповнювати вказаний реєстр поступово, за результатом розгляду заяв про державну реєстрацію прав.

– Прошу сказати, яким чином відбуватиметься передача інформації зі старих реєстрів до нового?

– Відповідно до законодавства у сфері держреєстрації прав державні реєстратори будуть мати он-лайн доступ до Реєстру прав власності на нерухоме майно, реєстраторами якого наразі є БТІ, Державного реєстру іпотек, Державного реєстру обтяжень рухомого майна та Єдиного реєстру заборон відчуження об’єктів нерухомого майна, тобто до реєстрів держателями яких є Міністерство юстиції та Державна реєстраційна служба. 

Щодо Державного земельного кадастру, то інформація про земельні ділянки та речові права на них буде отримуватися державним реєстратором у режимі “запит-відповідь” за допомогою електронних каналів передачі даних. Саме зараз Укрдержреєстр разом із Держземагенством, адміністраторами Державного реєстру прав та Державного земельного кадастру розробляють проект спільного наказу Міністерства юстиції та Міністерства аграрної політики та продовольства щодо технічної регламентації цієї процедури.

– Як буде запитуватися інформація, якої наразі немає в електронних реєстрах? Адже, як відомо, в реєстрі, який ведуть БТІ, ще й досі не внесено всю наявну інформацію.

– Це дійсно так. Але більшість БТІ наповнюють електронний Реєстр прав власності на нерухоме майно за “заявочним” принципом ще з 2003 р. Так, у середньому в країні до зазначеного реєстру вже внесено близько 70% інформації.  Законом України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення та спрощення процедури державної реєстрації земельних ділянок та речових прав на нерухоме майно” передбачається внесення змін до Закону України “Про державну реєстрацію речових прав та їх обтяжень”,  відповідно до яких держреєстратор надсилає письмовий запит суб’єкту, який проводив реєстрацію права власності чи іншого речового права на нерухоме майно, і такий суб’єкт має дати запитувану інформацію впродовж трьох робочих днів.

– Чи встановлено порядок доступу державних виконавців до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно?

– Визначено порядок взаємодії органів державної реєстрації прав із органами державної виконавчої служби, відповідно до якого державний виконавець під час примусового виконання рішень користується інформацією з Державного реєстру прав, здійснює пошук відомостей про зареєстровані речові права на нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва та обтяження таких прав і за результатом такого пошуку формує інформаційну довідку, яка залишається у матеріалах виконавчого провадження державного виконавця.

– Який час відведено для проведення державної реєстрації речових прав?

– Чинне законодавство передбачає 14 робочих днів для проведення держреєстрації прав. Якщо мова про обтяження речових прав чи іпотеку, то цей термін складає один робочий день. Закон України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення та спрощення процедури державної реєстрації земельних ділянок та речових прав на нерухоме майно” передбачає скорочення терміну для проведення держреєстрації прав із 14 до 5 робочих днів. Державна реєстрація прав у результаті вчинення нотаріальної дії проводиться нотаріусом одночасно з вчиненням такої дії. 

– Які новації є щодо оформлення купівлі-продажу квартири на вторинному ринку?

– Нині, згідно з чинним законодавством, для здійснення операції з купівлі-продажу квартири особам необхідно декілька разів відвідувати бюро технічної інвентаризації та звертатися до нотаріуса за посвідченням відповідного правочину.

Тобто, спочатку власник квартири звертається до бюро технічної інвентаризації для того, що б провести технічну інвентаризацію квартири та отримати витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно. Документ, що посвідчує право власності на відповідну квартиру, технічний паспорт, отриманий у результаті технічної інвентаризації квартири, та витяг із Реєстру прав власності на нерухоме майно подаються нотаріусу для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу. У результаті вчинення нотаріальної дії нотаріус проводить державну реєстрацію відповідного договору в Державному реєстрі правочинів. Після отримання нотаріально посвідченого договору покупець має звертатися до бюро технічної інвентаризації для проведення державної реєстрації його права власності на придбану квартиру. 

З 1 січня 2013 р. для здійснення операції з купівлі-продажу квартири особам необхідно буде звернутися виключно до нотаріуса. Так, нотаріус перевірить належність продавцю квартири на праві власності в реєстрі, який зараз ведуть бюро технічної інвентаризації (Реєстр прав власності на нерухоме майно); проведе державну реєстрацію прав продавця в “новому” Державному реєстрі прав; посвідчить договір купівлі-продажу відповідної квартири; та на підставі нього проведе державну реєстрацію права власності на квартиру покупця.  

– Наскільки спрощена процедура державної реєстрації земельних ділянок і прав на нерухоме майно у новому законі? 

– Законом України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення та спрощення процедури державної реєстрації земельних ділянок та речових прав на нерухоме майно” передбачається проведення державної реєстрації прав нотаріусами одночасно з вчиненням правочинів, на підставі яких виникають права на нерухомість. Для цього державні та приватні нотаріуси визначаються як спеціальні суб’єкти, на яких покладаються функції державних реєстраторів прав.

Також запроваджується система подачі документів для держреєстрації прав у електронній формі шляхом їх подання державним кадастровим реєстратором за заявою набувача земельної ділянки. Такий механізм виключає необхідність звернення до декількох органів влади при набутті прав на земельну ділянку та дозволяє зменшити строки розгляду документів, поданих для державної реєстрації прав.

– Деякі експерти стверджують, що через те, що реєстр прав власності на нерухоме майно лишається закритим, яке б відомство не керувало ним, в його роботі буде дуже багато корупції. А саме, інформацію з реєстру будуть продавати службовці, що мають до нього доступ. Підтвердженням таких побоюваннь є доволі багато нарікань на корупцію в структурі БТІ по всій країні. Як в Укрдержреєстрі планують боротися з корупцією в такій ситуації?

– Державний реєстр прав ведеться виключно у електронному вигляді, тому відслідковувати витоки інформації тут буде доволі легко. Адже система безпеки передбачає фіксування абсолютно всіх дій державних реєстраторів. Тому з’ясувати, хто і коли з тих же реєстраторів запитував інформацію про якийсь об’єкт буде дуже просто. Ба більше, самі державні реєстратори не будуть спілкуватися із держателями майнових прав.

На прийомі та видачі документів будуть сидіти окремі особи, які будуть передавати всі заяви керівництву органу державної реєстрації, останнє, у свою чергу, розподіляти справи між державними реєстраторами. Звісно в невеличких районах, де утримання великого штату органу державної реєстрації прав буде недоцільним, державні реєстратори будуть самі приймати документи. Але визначати хто з них буде вести яку справу буде знову ж таки керівництво такого органу.

– Скажіть, будь ласка, чи буде запроваджено певний контроль за діяльністю державних реєстраторів? За новим законом, оскаржити його дії або бездіяльність можна лише через суд, а це додаткові витрати для громадян, скажімо,  якщо держреєстратор недостатньо кваліфікований?

– Під час реформування сфери державної реєстрації прав розглядали різні шляхи здійснення контролю за суб’єктами, які здійснюють реєстраційні дії, що реалізовані в інших країнах світу. Перший – дозволити вищим органам скасовувати рішення нижчих. Другий – скасування реєстраційних дій виключно через суд, бо завжди йдеться про порушення прав третіх осіб. Але при цьому, в частині додержання процедури реєстрації, контрольні функції лишаються за вищим органом. Тобто, орган контро­лю може розглядати та перевіряти скарги, заяви стосовно порушення процедури прийняття та видачі документів.

Як свідчить європейський досвід, у першому випадку є дуже великі корупційні ризики. Тому діюче законодавство передбачає процесуальну незалежність держреєстратора, і відміну реєстраційних дій виключно через суд. Оскільки держреєстратор є державним службовцем, то, якщо будуть скарги на його некомпетентність або про порушення ним певних порядків, його можуть   притягнути й до дисциплінарної відповідальності.

– Чи всі реєстраційні служби вже забезпечені приміщеннями? Чи набрано достатній штат?

–  Всі реєстраційні служби забезпечені відповідними приміщеннями. Добір кадрів органів держреєстрації прав ще триває, проте уже на завершальній стадії.

– Як буде організовано роботу територіальних відділень реєстраційної служби?

– Режим роботи реєстраційних служб буде, як і в усіх органів влади. Години роботи реєстраційної служби, можливо, з 8.00 до 17.00. При цьому прийом та видача документів відбуватиметься постійно, тобто не буде певних годин для прийому чи видачі документів. Також передбачається робота усіх реєстраційних служб за принципом “єдиного вікна”. Процес прийняття та видачі документів буде схожий на той, що є в банках при роботі з клієнтами. Тобто в робочій залі буде кілька вікон, до будь-якого з них може підійти відвідувач і у нього приймуть документи, те ж саме із їх видачею.

– Що стало причиною надання функцій реєстраторів речових прав нотаріусам та чого варто очікувати?

– Наділення нотаріусів повноваженнями щодо проведення державної реєстрації прав направлено на спрощення такої процедури, а також на максимальне її пристосування до потреб користувачів цієї послуги.

Здійснення державної реєстрації права, що виникає на підставі нотаріально посвідченого правочину, тим нотаріусом, який посвідчив цей правочин, допоможе значно скоротити час, необхідний для дотримання власником нерухомого майна всіх передбачених законодавством процедур, направлених на офіційне визнання державою набутого ним права. 

– Як буде відбуватись підключення нотаріусів до реєстрів? Чи потрібно буде нотаріусам, що виявлять бажання, проходити спеціальні курси та сплачувати відповідні мита?

– Згідно з частиною першою статті 1 Закону України “Про нотаріат” нотаріат в Україні – це система органів і посадових осіб, на які покладено обов’язок посвідчувати права, а також факти, що мають юридичне значення, та вчиняти інші нотаріальні дії, передбачені цим Законом, з метою надання їм юридичної вірогідності.

Частиною п’ятою статті 3 Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” передбачено, що державна реєстрація прав у результаті вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва проводиться нотаріусом, яким вчинено таку дію.

Відповідні зміни, що наберуть чинності з 01.01.2013, також внесені до Закону України “Про нотаріат”.

Тобто, законодавчі акти містять імперативні, тобто обов’язкові до виконання норми щодо покладення на нотаріуса як спеціально уповноваженого суб’єкта функцій державного реєстратора прав. 

Планом заходів із запровадження системи державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та реалізації Закону України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення та спрощення процедури державної реєстрації земельних ділянок та речових прав на нерухоме майно” від 04.07.2012 № 5037, що затверджений наказом Міністерства юстиції від 22.07.2012 № 776/7, передбачено проведення одноденних безкоштовних семінарів для нотаріусів по роботі із програмним забезпеченням Державного реєстру прав, а також проведення для нотаріусів додаткових навчань по роботі із програмним забезпеченням Державного реєстру прав, вжиття інших заходів щодо підвищення кваліфікації нотаріусів шляхом проведення навчальних теоретичних семінарів з питань реєстрації речових прав на нерухоме майно.

З 03.09.2012 по 30.11.2012 р. передбачено впровадження та проведення дослідної експлуатації програмного забезпечення Державного реєстру прав у нотаріусів.

– Чи можуть надаватися документи для державної реєстрації прав у електрон­ному вигляді через інтернет?

– Законом України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення та спрощення процедури державної реєстрації земельних ділянок та речових прав на нерухоме майно” запроваджується можливість подачі документів для державної реєстрації прав у електронній формі шляхом їх подання державним кадастровим реєстратором за заявою набувача земельної ділянки. Такий механізм виключає необхідність звернення до декількох органів влади при набутті прав на земельну ділянку та дозволяє зменшити строки розгляду документів, поданих для державної реєстрації прав.

Правом на подання заяви про державну реєстрацію прав в електронній формі також наділено державного виконавця. Він матиме право подавати до органу державної реєстрації прав заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень у паперовій або електронній формі під час примусового виконання рішень.

–  У яких випадках сплачується мито фізичними та юридичними особами за державну реєстрацію?

–  У проекті Закону України “Про внесення змін до Декрету Кабінету Міністрів України “Про державне мито” (щодо ставок за проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно), зареєстрованому у Верховній Раді (реєстраційний № 8296 від 24.03.2011), передбачено, що за державну реєстрацію права власності на нерухоме майно справлятиметься державне мито в розмірі 7 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян, що на сьогодні становить 119 гривень. За державну реєстрацію речового права на нерухоме майно або його обтяження передбачається стягнення державного мита в розмірі 3 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян – 51 гривня. 

Крім того, в результаті проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно органом державної реєстрації прав надається витяг з Державного реєстру прав.  Розмір плати за надання витягів з Державного реєстру прав відповідно до Закону встановлюється урядом. Наразі розмір плати визначається з урахуванням витрат, пов’язаних зі створенням, впровадженням та матеріально-технічним забезпеченням роботи даного реєстру та мережі доступу до нього.

За проведення державної реєстрації прав, які виникли та зареєстровані до 1 січня 2013 р., фізичні та юридичні особи звільняються від сплати державного мита.

При цьому з 1 січня

2013 р. держреєстрація договору в Державному реєстрі правочинів здійснюватися не буде, оскільки за таких умов відбувалася б подвійна реєстрація одних і тих самих прав.

Щодо бюро технічної інвентаризації, то останні здійснюватимуть технічну інвентаризацію об’єктів нерухомого майна у випадках, передбачених законодавством. При цьому проведення технічної інвентаризації об’єкта перед здійсненням його продажу буде не обов’язковим та залишається на розсуд сторін договору, тобто продавця та покупця.

ДО ТЕМИ

– Чи не відобразиться на громадянах перехід від старої системи до нової? І куди подавати громадянину свої документи?

– З 1 січня 2013 р. державна реєстрація прав проводитиметься органами державної реєстрації прав – структурними підрозділами територіальних органів Міністерства юстиції, що забезпечують реалізацію повноважень Державної реєстраційної служби, та нотаріусами, як спеціальними суб’єктами, на яких покладаються функції державного реєстратора прав на нерухоме майно.

Органами державної реєстрації прав проводитиметься державна реєстрація прав: з видачею свідоцтва про право власності на нерухоме майно, зокрема у випадку державної реєстрації права власності на новостворені чи реконструйовані об’єкти нерухомого майна, на новосформовану земельну ділянку, у разі внесення нерухомого майна до статутного фонду юридичної особи; на підставі рішень органів влади, зокрема на підставі рішення суду, органів прокуратури, податкових органів, органів місцевого самоврядування; а також речових прав на нерухоме майно, які виникли до 1 січня 2013 р. та не були зареєстровані відповідно до законодавства, яке діяло на час їх виникнення.

У свою чергу у результаті вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва державна реєстрація прав проводитиметься безпосередньо нотаріусом, який вчинив таку дію.

Поряд із цим, наслідком запровадження нової системи державної реєстрації прав є спрощення процедури виникнення права власності на новосформоване (новостворене) нерухоме майно. Так, для проведення державної реєстрації права власності на виділену в натурі земельну ділянку особі, після проведення реєстрації самої земельної ділянки, можна подати документи до органу державної реєстрації прав самостійно або через державного кадастрового реєстратора в електронній формі.

За отриманням свідоцтва про право власності на нерухоме майно не потрібно звертатися до органів місцевого самоврядування, оскільки видача такого свідоцтва, як зазначалося вище, здійснюватиметься одночасно з проведенням державної реєстрації прав органом державної реєстрації прав.

До 1 січня 2013 р. державна реєстрація речових прав на нерухоме майно проводиться реєстраторами бюро технічної інвентаризації в Реєстрі прав власності на нерухоме майно. Розгляд заяв про проведення державної реєстрації прав, надання інформації з Реєстру прав здійснюватиметься БТІ до 30 грудня 2012 р. 

Однак законодавством України для проведення державної реєстрації прав, надання витягу або відмову в реєстрації або надання інформації відведений певний час, що становить не більше 14 робочих днів з дня прийняття відповідної заяви.

За таких законодавчих змін у сфері державної реєстрації прав із заявами до БТІ про проведення державної реєстрації прав або надання витягу з Реєстру прав бажано звертатись до 16 грудня 2012 р. Поряд із цим БТІ законодавчо наділене можливістю проведення державної реєстрації прав або надання витягу з Реєстру прав в скорочені строки, проте оплата послуг за такі дії буде вдвічі більшою.

Водночас, акцентуємо увагу, що зареєструвати своє право на нерухоме майно в такий “перехідний” період фізичні та юридичні особи зможуть в органах державної реєстрації прав з 1 січня 2013 р. 

Крім того, Закон України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” чітко визначає строки проведення державної реєстрації прав. Так, державна реєстрація прав (надання відмови в ній) проводитиметься в строк, що не перевищує чотирнадцяти робочих днів з моменту надходження до органу державної реєстрації прав заяви про таку реєстрацію. З 01.01.2014 передбачається скоротити строк державної реєстрації права власності на нерухоме майно (надання відмови в ній) до п’яти робочих днів. Державна реєстрація іпотек, надання відмови в ній проводитиметься в строк, що не перевищує одного робочого дня.