Юрій Колодій, експерт у галузі економіки будівництва, про розвиток будівельної галузі на Львівщині, доступне житло та його вартість

Вартість будівельних матеріалів зросте, але квадратні метри можуть бути дешевшими. У цьому певен науковець Інституту економіки і менеджменту Національного університету “Львівська політехніка”, експерт  у галузі економіки будівництва Юрій Колодій (на фото). В інтерв’ю “Пошті” він розповів про те, як зміняться ціни на квадратні метри зі впровадженням у дію Податкового кодексу, які перспективи розвитку будівельної галузі у Львові і наскільки реальними є обіцянки влади про появу в Україні кварталів доступного житла нового типу.

Будівельні матеріали подорожчають 

– Прошу сказати, як впровадження нового Податкового кодексу вплине на вартість будівельних матеріалів, які є складовою вартості об’єктів будівництва?

– Суттєво не подорожчає видобуток сировини для будівельних матеріалів. Так, видобування формувального піску, крейди та вапна подорожчає приблизно на 18,5%. На цьому ж рівні відбудеться зростання величини податку на бітуми для покриття доріг. Узагалі не повинні змінитися ставки оподаткування на видобуток декоративного каменю, піску для виробництва скла, сировини для пиляних стінових матеріалів і бутового каменю, на піщано-гравійну і цегляно-черепичну сировину та глину. Однак наведені цифри стосуються лише вартості видобутку сировини. Варто враховувати, що виготовлення багатьох будівельних матеріалів є дуже енергозатратним: наприклад, у собівартості виготовлення цементу половину становить саме вартість енергоресурсів. Окрім того, на вартість будівельних матеріалів впливає зміна цін на пальне та послуги з доставки товару від виробника до споживача. Відтак можемо прогнозувати, що  будівельні матеріали подорожчають.

– Однак нині на всіх рівнях говорять про можливість зведення в Україні доступного житла. Як це можливо, якщо зважити, що ціни на будматеріали зростатимуть?

– Зниження вартості будівництва в Україні є цілком реальним, попри незначне подорожчання будматеріалів. Реально на вартість зведеного об’єкта впливає кілька чинників: вартість ділянки, виготовлення проектної документації та будівельні роботи. Саме на етапі отримання дозволів та виділення земельних ділянок у вартість майбутніх квадратних метрів закладаються значні суми, які прямого стосунку до будівництва не мають.

Нині в Україні нема універсальної системи правил отримання дозволів на будівництво. Це породжує корупцію та хабарництво. Ці немалі суми, витрачені ще до початку будівництва, власники будівельних компаній компенсують згодом уже з кишень покупців нерухомості. Ці неофіційні затрати вони множать також на затрачений час та зусилля.

Адже Україна у рейтингу Світового банку за доступністю отримання дозволів на будівництво займає одне з найгірших місць – 179-те серед 183 країн світу. Поряд із нами в цьому списку Таджикистан та Зімбабве. Середній термін отримання всіх дозволів та погоджень для початку будівництва в Україні становить більше року – 374 дні. Це знову ж таки дані Світового банку. У Сінгапурі на отримання дозвільних документів будівельні структури витрачають в середньому менше місяця – приблизно 25 днів.

Недавно оприлюднили прогнозовані ціни на доступне житло нового типу. За розрахунками чиновників, однокімнатне помешкання площею 38 квадратних метрів у цих будинках коштуватиме 17-20 тисяч доларів, двокімнатне – на рівні 40 тисяч доларів і трикімнатне – ще на 10 тисяч більше. Ці цифри не є фантастичними, і в них нема нічого надзвичайного. Прораховано власне вартість будівництва. І знайдено джерела фінансування робіт без кабальних банківських відсотків.

Вторинний ринок

– Але ж ці цифри набагато менші, аніж ціни на нерухомість навіть на вторинному ринку…

– Нині нерухомість на вторинному ринку часто є значно дорожчою, ніж на первинному. Тільки на перший погляд квартира в новобудові виглядає дорожчою. Це якщо порівнювати абсолютні цифри. Якщо ж їх перевести у відносні, то побачимо, що насправді ціни за квадратний метр майже не відрізняються або відрізняються не на користь житла на вторинному ринку. Окрім того, новобудова – це все-таки нові інженерні комунікації та нові підходи у будівництві та проектуванні.

На нинішні ціни на нерухомість на вторинному ринку вплинуло кілька факторів: економічний, соціальний та етнопсихологічний.  Наприкінці 80-х рр. минулого століття Україна щороку будувала понад 20 млн кв. м житла. У 1990-х рр. будівництво завмерло. Але потреба в нових квадратних метрах не зникла. Коли ж банки почали видавати кредити, а українці – заробляти за кордоном, то ціни на вторинному ринку нерухомості різко стрибнули вгору. Без економічного обґрунтування продавці називали ціну, виходячи з попиту. А він був продиктований, по-перше, давнім етнопсихологічним українським “будуй хату з лободи, а в чужую не веди”, а по-друге, відносною доступністю отримання кредитів, але не їх сплати.

Отже, ціни на вторинному ринку і нині, попри невеликий попит та низьку платоспроможність населення, залишаються завищеними та спекулятивними. Вони стануть реальними лише з прийняттям Житлового кодексу та початком нового будівельного буму в Україні.

– А він можливий?

– Минулого року введено в експлуатацію 6,4 млн квадратних метрів житла. Це рівень 2003 року. У січні-вересні цього року ситуація дещо поліпшилася: обсяги введеного в експлуатацію житла зросли на 57%, порівняно з аналогічним періодом торік.

І будівельна, й інші галузі економіки нині переживають кризу. Але криза 90-х рр. – це криза системи. Нинішню кризу характеризує нестача грошової маси. І вирішувати питання її подолання мають урядовці спільно з Нацбанком шляхом рефінансування програм за будівельними кредитами до рівня поточної облікової ставки НБУ.

Розробка цих фінансових механізмів для будівництва та зменшення корупції  при отриманні дозволів та виділенні земельних ділянок на фоні збільшення платоспроможності потенційних покупців логічно призведуть до відродження будівельної галузі.

Львівські перспективи

– Скажіть, будь ласка, які перспективи будівельної галузі у Львові та області?

– Питання  розвитку будівельної галузі на Львівщині перспективне з точки зору кількох факторів. По-перше, це наближення Євро-2012. Безперечною перевагою Львова як інвестиційно-привабливої території, зокрема й у будівельній галузі, є також його близькість до країн ЄС, потужний туристичний, науковий і культурний потенціал. Саме тому Львівщина нині займає шосте місце в Україні у рейтингу інвестиційної привабливості. Відтак можемо говорити про те, що будівельна галузь поступово, хоч і повільно, розвиватиметься. Хоча нині мусимо визнати: цього року інвестиції у будівництво зберігаються на рівні минулорічних. Обсяги будівництва на Львівщині у перші вісім місяців 2010 р. становлять 70% проти показників 2009.

– Що ж будуватимуть у Львові в найближчі роки?

– Про будівництво житлових квадратних метрів ми вже говорили вище. Їх зведення відбуватиметься і за рахунок інвестицій населення, і державних, а після прийняття Житлового кодексу – і закордонних. Ринок будівництва житла у Львові має потребу у збільшенні. Нині за результатами першого півріччя 2010 р. місто Лева є одним із лідерів в Україні за кількістю введеного в експлуатацію житла: майже 9% зі зданого в експлуатацію житла в Україні здано саме у Львові. Однак львів’яни, порівняно з мешканцями інших міст України, все ще мало забезпечені житловими метрами: 18,5 кв. м житла на одного мешканця Львова проти 23 кв. м на одного українця в середньому в країні.
Друга група об’єктів будівництва – це готелі. Знову ж таки це відбувається і відбуватиметься надалі насамперед з урахуванням перспектив Євро-2012 та подальшої туристичної привабливості Львова. У цьому сегменті будівельного ринку важливу роль зіграють інвестиції потужних закордонних готельних мереж.

Третя група – це зведення торгівельних центрів. Нині львів’яни відстають за цими показниками і від столиці України, і тим паче від близьких європейських сусідів. На кожну тисячу населення Львова маємо 200 кв. м професійних торгових площ, у киян цей показник становить 350 квадратів, а у столицях східноєвропейських держав – на рівні 650 кв. м.  І четверта група будівництва – це зведення нових сучасних офісних центрів.

Олег Мельник