Український  ринок нерухомості перебуває у стані стагнації

Про це свідчить скорочення кількості підписаних угод купівлі-продажу і на  первинному, і на вторинному ринках. Наразі пропозиція є значно вищою за попит - впродовж останніх місяців українці зайняли вичікувальну позицію. Ця всеукраїнська тенденція не оминула і Львів. Фахівці переконують, що обвалу ринку нерухомості не буде, а цю ситуацію воліють називати не кризою, а радше тимчасовим  застоєм.

Ринок житла
гальмують банкіри

Одним із головних чинників, які призвели до застою ринку нерухомості, є нові, жорсткіші умови іпотеки. Банки значно ретельніше почали придивлятися до платоспроможності  позичальників і, окрім того, значно підвищили відсотки. Якщо ще на початку року існували кредити під 11 - 12% річних у доларах, то сьогодні ця цифра перетинає 20% рубіж.

- Якщо взяти до уваги те, що у нас 90% покупців раніше або кредитувалися цілком, або залучали кредитні кошти частково, то зараз через ретельніший підхід до іпотеки, маючи офі­ційну зарплату 1000 гривень, не кожен може розраховувати на позику, - розповіла "Пошті" Надія Шелестак, директор однієї з агенцій нерухомості Львова. За її словами, банкіри раніше часто враховували і неофіційні доходи клієнтів, тож взяти позику було простіше. Наразі ж навіть ті, хто має змогу кредитуватися, чекають, поки зменшаться банків­ські відсотки. 

Чому житло
таке дороге?

Сьогодні після Києва, Одеси, Донецька і Дніпропетровська Львів посідає 5-те місце в Україні за вартістю житла. Це стосується і первинного, і вторинного ринку. На собівартість новобудов у нашому місті, насамперед, впливає висока ціна  земельних ділянок, яких все меншає. Так, тільки за останній рік міська земля під житлову забудову подорожчала на 30%.  "Найбільша складова для забудовника за собівартістю це - земельна ділянка, - розповідає Надія Шелестак. - Ми порів­нювали ціну землі Львова з іншими європейськими містами: у нас є ділянки, які на порядок дорожчі ніж, наприклад, у Парижі!" До цього варто додати постійне подорожчання будівельних матеріалів, будівельної техніки та підвищення зарплати. Якщо ще рік тому собівартість квадратного метра становила 550 доларів, то сьогодні вона сягає 800 доларів.

З Надією Шелестак погоджується й експерт з питань нерухомості Ігор Олексів. Він додає, що згідно з нормами Держбуду, собівартість квадратного метра на Львівщині сьогодні становить  4300 грн. "Окрім того, згідно з постановою міської ради, забудовники мають віддавати місту 10 - 15% збудованих квартир, тому вартість цих квартир розкидається на ціну інших", - розповів "Пошті" пан Олексів.

А от можливість масової спекуляції цінами на нове житло експерти заперечують. На їхню думку, часи спекулянтів віді­йшли у минуле. Причина - такі операції стали надто ризикованими і невигідними. А ті, хто все ж вирішив ризикувати, скуповують на первинному ринку ще не збудоване житло і перепродують його вже після зведення будинку за вищою ціною, в яку закладають суму ризику.

Проаналізувавши усі чинники, експерти агенцій нерухомості схильні вважати, що ціни на квартири у новобудовах Львова все ж є об'єктивними. Єдине застереження мають щодо необ'єктивно завищеної вартості елітного житла, втім, сходяться на тому, що воно все ж не становить основу нашого міста.

Зовсім іншою є ситуація у Львові на вторинному ринку житла, де ціну диктує не так ринок, як самі власники помешкань: користуючись високою пропозицію, вони встановлюють свої правила гри. Як розповів "Пошті" Ігор Олексів, зазвичай власники штучно завищують ціни на 10 - 20% для того, щоб потім їх, торгуючись, знизити.

Щодо попиту, то у Львові він традиційно підвищується наприкінці літа та восени і значно пов'язаний з трудовою міграцією: до міста приїжджають нові робітники та студенти з навколишніх сіл. Останні воліють спільно орендувати житло саме на вторинному ринку.  Проте знайти квартиру для оренди у Львові сьогодні вже важко навіть за 300 доларів.

Майбутнє -
за середнім класом

За оцінками експерта з питань нерухомості Ігоря Олек­сіва, лише 30% львів'ян купують житло для того, аби в ньому справді проживати. Це зазвичай батьки, які купують квартири дітям на майбутнє, а також ті городяни, які купують помешкання вперше або ж міняють його на інше. Інші 40% клієнтів купують житло для того, аби згодом його перепродати, і ще 30% розглядають таку купівлю як спосіб зберегти свої заощадження, вважає пан Олексів.

Тим часом на первинному ринку житла найпопулярнішими залишаються одно- та двокімнатні квартири в районах поблизу центру. А от на вторинному ринку львів'яни охоче купують квартири в зелених районах, навпаки, віддалених від центру.

Незважаючи на сповільнення продажів, фахівці схильні вважати, що обвалу на ринку нерухомості Львова не буде хоча б тому, що пропозиція ще далека від попиту. Якщо житло все ж подешевшає, то неякіс­не, насамперед, "хрущовки". На думку експертів, змінити цінову ситуацію може офіційне розширення меж міста, тоді з'являться вільні й дешевші земельні ділянки, а поки що 1500 доларів - це найнижча ціна за квадратний метр у нашому місті.